Soglasje etažnih lastnikov za pergolo: kaj zahteva zakon

Če živite v večstanovanjski stavbi in želite na terasi, balkonu ali v atriju postaviti pergolo, boste soglasje etažnih lastnikov v večini primerov potrebovali. Odločilno je, ali pergola posega v skupne dele stavbe, na primer v fasado, streho ali skupno zemljišče, in ali spreminja zunanji videz stavbe. V nadaljevanju pojasnjujemo, koliko podpisov potrebujete, kako jih zberete in zapišete ter na kaj morate paziti še pri občini, da bo vaša terasa postala dnevna soba na prostem brez sporov s sosedi.

Na kratko

• Stanovanjski zakon etažnemu lastniku ne dovoli posega v skupne dele stavbe brez ustreznega soglasja; pritrditev pergole na fasado ali streho je tipičen tak poseg.
• Za poseg v skupne dele praviloma potrebujete soglasje lastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev; za spremembo rabe skupnih delov pa soglasje vseh.
• Soglasje se sprejme na zboru lastnikov, s podpisovanjem listine ali z elektronskim glasovanjem, vedno po solastniških deležih.
• Soglasje sosedov ne nadomesti občinskih prostorskih pravil: pogoje za pergolo preverite tudi v občinskem prostorskem načrtu.
• Jasen predlog z mero, barvo in načinom pritrditve je najboljša pot do hitrega in enotnega soglasja.

Kazalo

• Kdaj pergola v bloku potrebuje soglasje
• Koliko soglasij potrebujete
• Kako soglasje pridobiti in pravilno zapisati
• Soglasje sosedov ni edino dovoljenje
• Kaj se lahko zgodi, če pergolo postavite brez soglasja
• Kakšna pergola prepriča sosede
• Naš pogled
• Od soglasja do montaže z eno ekipo
• Pogosta vprašanja
• Viri

Kdaj pergola v bloku potrebuje soglasje

Etažna lastnina pomeni, da je vaše stanovanje vaš posamezni del, fasada, streha, nosilne konstrukcije in praviloma tudi zemljišče okoli stavbe pa so skupni deli, ki jih imate v solasti z drugimi lastniki. Pergola na prvi pogled deluje kot oprema terase, a ko jo je treba sidrati v zunanjo steno, v ploščo terase nad stanovanjem spodaj ali v skupno zemljišče, posega v prostor, ki ni samo vaš.

Stanovanjski zakon v 15. členu izrecno določa, da se etažni lastnik posega v skupne dele ne sme lotiti brez ustreznega soglasja drugih etažnih lastnikov. To velja tudi takrat, ko dela potekajo na vašem balkonu ali terasi, a posledično vplivajo na skupne dele stavbe.

Drugi pomemben vidik je zunanji videz stavbe. Sodna praksa je pri tem jasna: Višje sodišče v Ljubljani je v zadevi VSL I Cp 145/2020 presodilo, da izgradnja zimskega vrta oziroma zaprtje terase na strehi, ki spreminja zunanji videz stavbe, brez soglasja etažnih lastnikov ni dopustna. Pergola z lamelno streho in morebitnimi ZIP roloji ali steklenimi stenami je po videzu blizu takšnim posegom, zato je smiselno, da jo obravnavate enako resno.

Kje se pergola v večstanovanjski stavbi najpogosteje znajde:

• Terasa v pritličju z atrijem: pergola pogosto stoji na zemljišču, ki je lahko skupni del ali pa je vam dodeljeno v izključno rabo. Status zemljišča preverite v zemljiški knjigi in v pogodbi o medsebojnih razmerjih.
• Strešna terasa: pritrditev v ploščo ali parapet pomeni poseg v streho in hidroizolacijo, ki ščitita celotno stavbo.
• Balkon ali loža: stenska pritrditev v fasado je poseg v skupni del, nove linije na pročelju pa spremenijo videz stavbe.
• Skupni vrt ali dvorišče: tu ne gre več le za vašo teraso, ampak za prostor, ki ga uporabljajo vsi, kar praviloma zahteva najširše soglasje.

Koliko soglasij potrebujete

Število potrebnih podpisov ni vedno enako. Zakon ne šteje glav, ampak solastniške deleže, ki so navadno sorazmerni s površino posameznih delov. Lastnik večjega stanovanja ima zato večjo težo kot lastnik garsonjere.

Kadar izvedbena dela v posameznem delu pomenijo poseg v skupne dele stavbe, mora etažni lastnik po 15. členu SZ-1 pridobiti soglasje lastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev na teh skupnih delih. Za spremembo rabe skupnih delov pa je po 29. členu potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov, kar povzema tudi sodna praksa Vrhovnega in višjih sodišč. Ista praksa pojasnjuje, da lahko sodišče v nepravdnem postopku odloči o poslu, kadar potrebno soglasje ni doseženo, če to predlagajo lastniki z več kot polovico deležev na skupnih delih.

Meja med »posegom« in »spremembo rabe« v praksi ni vedno ostra. Strokovni vodnik za upravljanje stavb pri GZS na primeru zunanje ograje poudarja, da je treba za določitev potrebnega deleža soglasij preveriti namen, vpliv na uporabo skupnega zemljišča in njegov pravni status. Enaka logika velja za pergolo: samostoječa pergola na zemljišču, ki je vam dodeljeno v izključno rabo, se presoja drugače kot pergola, ki zavzame del skupnega vrta. Če niste prepričani, v katero skupino spada vaš primer, se pred zbiranjem podpisov posvetujte z upravnikom stavbe ali z odvetnikom, ki se ukvarja z nepremičninskim pravom.

Kako soglasje pridobiti in pravilno zapisati

Na portalu GOV.SI je pri upravljanju večstanovanjskih stavb pojasnjeno, da etažni lastniki odločajo na zboru lastnikov, s podpisovanjem listine ali z elektronskim glasovanjem, pri čemer se upoštevajo njihovi solastniški deleži. Odločitev mora biti ustrezno zabeležena. Postopek običajno steče najhitreje, če ga izpeljete v tem zaporedju:

1. Preverite status prostora. Pri upravniku pridobite seznam etažnih lastnikov z njihovimi solastniškimi deleži in preverite, ali je terasa ali atrij skupni del ali del v izključni rabi. Preberite tudi pogodbo o medsebojnih razmerjih in hišni red, saj lahko vsebujeta pravila o videzu fasade.
2. Pripravite konkreten predlog. Lastniki se lažje odločijo, ko vidijo, kaj bo stalo pred stavbo: mere, barvo konstrukcije, način pritrditve, odvodnjavanje in morebitne dodatke, kot so ZIP roloji ali steklene stene.
3. Dogovorite se z upravnikom o načinu odločanja. Pri manjših stavbah je pogosto najpreprostejša pisna listina, ki jo podpišejo lastniki; pri večjih je bolj pregleden zbor lastnikov ali elektronsko glasovanje.
4. Zberite podpise z jasnimi podatki. Na listini naj bodo ime in priimek lastnika, oznaka posameznega dela, solastniški delež, datum in podpis. Če je lastnikov več za isto stanovanje, pazite, da podpiše tisti, ki je pooblaščen, ali vsi solastniki.
5. Seštejte deleže, ne podpisov. Preverite, ali ste presegli prag, ki velja za vaš primer: več kot polovica deležev ali soglasje vseh.
6. Shranite izvirnik pri upravniku. Kopijo obdržite zase. Ta listina bo vaš dokaz, če bi se čez leta, ko se zamenja kateri od lastnikov, pojavilo vprašanje, ali je bila pergola postavljena zakonito.

Kaj naj vsebuje predlog sosedom

Nejasen predlog, kot je »rad bi postavil pergolo na teraso«, odpira vprašanja in nezaupanje. Dober predlog na eni ali dveh straneh vsebuje:

• skico ali vizualizacijo z merami (dolžina, širina, višina) in lego na terasi,
• način postavitve: samostoječa konstrukcija ali stenska pritrditev na fasado,
• barvo in zaključek aluminija, po možnosti usklajeno z okvirji oken ali ograjo balkonov,
• način odvodnjavanja deževnice, da voda ne teče po fasadi ali na teraso spodaj,
• seznam dodatkov, na primer LED osvetlitev, ZIP roloje ali drsne steklene stene,
• kdo nosi stroške izvedbe, vzdrževanja in morebitne sanacije skupnih delov,
• izjavo, da boste morebitno škodo na skupnih delih odpravili na svoje stroške.

Soglasje sosedov ni edino dovoljenje

Tudi ko imate vse podpise, je pergola še vedno objekt v prostoru, za katerega veljajo gradbeni in prostorski predpisi. Ali boste potrebovali gradbeno dovoljenje, je odvisno od tega, kako se pergola glede na velikost in izvedbo razvrsti po gradbenih predpisih, in od pravil, ki jih za vaše območje določa občinski prostorski načrt. Pogoji glede velikosti, odmikov in oblikovanja se lahko od občine do občine precej razlikujejo.

To ni le formalnost. Po Gradbenem zakonu (GZ-1) občinski inšpektorji nadzirajo gradnjo objektov, za katere gradbeno dovoljenje ni predpisano, in preverjajo njihovo skladnost s prostorskimi izvedbenimi akti ter drugimi predpisi občine. Tudi pergola brez dovoljenja mora torej upoštevati občinske pogoje.

Kaj preverite pri občini:

• ali vaš prostorski akt dovoljuje pergolo na tej vrsti stavbe in zemljišča,
• največjo dovoljeno tlorisno površino in višino,
• odmike od parcelne meje in sosednjih objektov,
• morebitne oblikovalske zahteve, na primer barvo ali naklon strehe,
• posebne režime, kot so kulturna dediščina ali varovana območja.

Najzanesljivejši korak je, da na občini zaprosite za lokacijsko informacijo za svojo parcelo, ali da se posvetujete z arhitektom oziroma projektantom, ki pozna lokalne prostorske akte.

Kaj se lahko zgodi, če pergolo postavite brez soglasja

Pergola, postavljena brez potrebnega soglasja, je pravno ranljiva tudi takrat, ko nihče od sosedov ob montaži ne protestira. Etažni lastniki se menjajo, odnosi se spreminjajo, in nov lastnik lahko čez nekaj let zahteva vzpostavitev prejšnjega stanja. Zadeva VSL I Cp 145/2020 kaže, da sodišča poseg, ki brez soglasja spremeni zunanji videz stavbe, presodijo kot nedopusten.

V praksi to lahko pomeni:

• spor z drugimi etažnimi lastniki ali upravnikom, ki lahko zahtevajo prenehanje del ali odstranitev,
• stroške demontaže in sanacije fasade ali strehe, ki jih nosi tisti, ki je poseg izvedel,
• težave pri prodaji stanovanja, ko kupec ali njegov odvetnik vpraša po dokumentaciji za pergolo,
• postopek občinske inšpekcije, če pergola ni skladna s prostorskimi akti.

Če ste pergolo že postavili brez soglasja, je najbolje, da se čim prej obrnete na upravnika in sosedom predlagate naknadno soglasje s celotno dokumentacijo. Kadar spor že teče, se pred vsakim nadaljnjim korakom posvetujte z odvetnikom za nepremičninsko pravo.

Kakšna pergola prepriča sosede

Sosedje pogosto ne nasprotujejo sami ideji senčenja terase, temveč imajo pomisleke glede videza stavbe, hrupa, vode in posegov v skupne dele. Na vse to lahko odgovorite že z izbiro izvedbe.

Samostoječa ali stenska izvedba. Naši modeli so na voljo kot samostoječe ali stenske pergole. Samostoječa pergola posega v fasado manj, kar je za sosede pogosto pomemben argument, stenska pa je ob primerni pritrditvi lahko bolj diskretna rešitev na ozkem balkonu. Odločitev naj temelji na statusu prostora in na tem, kaj bodo lastniki lažje sprejeli.

Barva in linije. Aluminijasta konstrukcija v barvi, ki se ujema z okvirji oken ali kovinskimi ograjami, deluje kot del arhitekture stavbe in ne kot naknadni dodatek. Vrtljive lamele v zaprtem položaju tvorijo ravno, čisto streho brez plahutajočega platna.

Voda in vzdrževanje. Bioklimatska pergola z vrtljivimi lamelami deževnico vodi po konstrukciji, zato se lahko v predlogu jasno opredeli, kam bo odtekala. To sosede spodaj pogosto pomiri bolj kot katerikoli drug argument.

Dodatki z mero. ZIP roloji, LED osvetlitev in drsne steklene stene močno povečajo uporabnost terase, a tudi bolj spremenijo videz pročelja. Če jih načrtujete, jih vključite v predlog že na začetku, da vam soglasja ne bo treba pridobivati dvakrat.

Naš pogled

V družinskem podjetju iz Brežic se s strankami iz večstanovanjskih stavb pogovarjamo nekoliko drugače kot z lastniki hiš. Pri hiši je prvo vprašanje, kakšno teraso si želite. V bloku je prvo vprašanje, kdo vse bo pri tem soodločal. Zato strankam svetujemo, naj s pogodbo za izdelavo ne hitijo, dokler ni soglasje urejeno, in naj ga ne jemljejo kot oviro, ampak kot priložnost, da se s sosedi dogovorijo odkrito.

Ker vsako pergolo izdelamo po meri, nič pa nimamo na zalogi, je čas med naročilom in montažo, ki običajno traja od 60 do 90 dni, dovolj dolg, da se vse uskladi brez naglice. Raje počakamo, da imate podpise v rokah, kot da bi postavili konstrukcijo, ki bi kasneje povzročala spore. Za sosede je tudi pomembno, da vidijo, kaj bo pred njihovimi okni stalo leta: pergole izdelujemo iz certificiranega aluminija 6063-T6, ki ne potrebuje veliko vzdrževanja, nanje pa dajemo 15- do 20-letno strukturno garancijo. To so podatki, ki jih lahko mirno zapišete tudi v predlog etažnim lastnikom.

Verjamemo v preglednost in dobre odnose. Pergola naj bo prostor, kjer se družite, ne razlog, da se s sosedom ne pozdravljate.

— Barbara

Od soglasja do montaže z eno ekipo

Ko imate soglasje urejeno, vas pri D&Z peljemo skozi celoten projekt: od načrtovanja in izdelave do profesionalne montaže na vaši terasi. Izbirate lahko med tremi modeli, DZ SMART, DZ PRESTIGE in DZ ELITE, vse iz aluminija, z vrtljivimi lamelami ter možnostjo LED osvetlitve, ZIP rolojev in drsnih steklenih sten. Pregled vseh izvedb najdete na strani bioklimatske pergole po meri, izvedene projekte pa med našimi referencami. Če želite, da vam pomagamo pripraviti tehnične podatke za predlog sosedom, nam pišite prek spletne strani D&Z Pergole.

Pogosta vprašanja

Ali potrebujem soglasje, če pergola stoji samo na moji terasi?

Odvisno je od tega, ali je terasa vaš posamezni del ali skupni del v vaši izključni rabi, in od tega, kako je pergola pritrjena. Če jo sidrate v fasado, streho ali ploščo, ki je skupni del, ali če spremeni zunanji videz stavbe, soglasje praviloma potrebujete. Status terase preverite pri upravniku in v zemljiški knjigi.

Ali zadošča, da podpiše večina stanovalcev?

Ne šteje število stanovalcev, ampak solastniški deleži. Pri posegu v skupne dele potrebujete lastnike z več kot polovico deležev na teh delih, pri spremembi rabe skupnih delov pa soglasje vseh etažnih lastnikov.

Kaj lahko storim, če en sosed nasprotuje?

Če je za vaš poseg dovolj več kot polovica deležev, nasprotovanje enega lastnika ne prepreči odločitve. Kadar potrebno soglasje ni doseženo, lahko lastniki z več kot polovico deležev predlagajo, da o poslu odloči sodišče v nepravdnem postopku. Pred takim korakom se posvetujte z odvetnikom.

Ali soglasje etažnih lastnikov nadomesti gradbeno dovoljenje?

Ne. Soglasje ureja razmerja med lastniki, gradbeni in občinski prostorski predpisi pa določajo, ali in pod katerimi pogoji smete pergolo postaviti. Pogoje preverite na občini ali pri projektantu.

Ali lahko pergolo naročim, preden imam vse podpise?

Lahko se posvetujete in pripravite tehnične podatke, pogodbo pa vam svetujemo podpisati, ko je soglasje urejeno. Ker pergole izdelujemo po meri v 60 do 90 dneh, s tem ne izgubite veliko časa.

Viri

• Stanovanjski zakon (SZ-1), 15. člen
• Sodba VSL I Cp 145/2020
• Sodna praksa k 29. členu SZ-1
• Odločanje etažnih lastnikov: vprašanja in odgovori (ZUN, GZS)
• Upravljanje v večstanovanjskih stavbah (GOV.SI)
• Pregled novosti Gradbenega zakona (GOV.SI)